核心提示
近日，江蘇省徐州市泉山區人民法院審結了一起占有排除妨害糾紛案，對開發商授權小區物業侵占小區業主共有空地，并將其作為經營性停車場的行為予以否定性評價，依法維護了小區業主的合法權益。
案情回顧
徐州市泉山區某小區因建設較早，沒有配套地下停車場，周邊設施又有醫院及大型商場，人流量密集，業主停車一直是個難題。小區業主除了道路兩側外，只有北邊一塊占地約800㎡的收費停車場可以停車。2021年中旬，小區選舉出新一屆業主委員會，業委會在查看小區宗地圖時，發現北邊的收費停車場并非全部為社會公共土地，有大約500㎡的土地在小區規劃紅線內，其使用權屬于全體業主共有。而通過管理部門得知，該停車場備案單位為出售該小區的某房地產開發公司，該公司授權給小區物業公司經營使用。自2018年起，小區物業公司一直在未經業委會合法授權的情況下收取停車場費用，此舉嚴重侵害了全體業主的權益。
法院查明，房地產開發公司未經小區全體業主同意，將包括小區宗地圖范圍內的土地授權給物業公司作為經營性停車場使用，屬于無權處分，侵害了小區全體業主的利益。
針對房地產開發公司對于案涉停車場系政府代征代建項目、系公共用地的主張，法院認為該主張與該公司于2009年取得的《國有土地使用權證》中載明的“地類（用途）：住宅用地，商業用地”相違背，故不予支持。
小區業主委員會作為小區業主大會的辦事機構，經小區業主大會授權后有權代表全體業主行使權利，維護全體業主的共同利益。故小區業主委員會要求兩公司返還小區北側停車場中使用權歸全體業主的、屬于小區宗地圖內的土地，符合法律規定，法院予以支持。
法院判決某房地產開發公司、某物業公司十日內將占用的停車場內屬于小區宗地圖范圍內的土地返還給小區全體業主。
被告不服提出上訴。徐州市中級人民法院維持了原判。
房地產開發企業在建設項目完工和銷售后，在政府有關職能部門登記完成，將建設用地使用權全部分割轉讓給業主的，房地產開發企業對建設用地不再享有使用權。本案中，某房地產開發公司開發建設了某小區并進行了銷售，在案涉地塊土地使用權已全部分割給全體業主并依法登記、案涉停車場土地并未進行單獨設宗登記的情況下，無相反證據能夠證明房地產開發公司對訟爭地塊享有占有、使用權利。故該土地使用權權屬明晰，屬于全體小區業主共有，全體業主對案涉土地依法享有使用、分配、經營等合法權益。
法律點撥
本案中，某房地產開發公司未經業主許可，授權物業公司將該部分土地作為經營性停車場使用，收入也未用于小區管理，損害了業主的合法權益，自然得不到法院支持。業主委員會經過業主大會授權，可以作為訴訟主體提起訴訟，要求返還被占有的土地，為全體業主爭取合法權益。