物業企業如何擺脫與業主關系的“惡性循環”，法院如何在案件辦理中化矛解紛，行政管理部門如何發揮好監管作用？5月15日，在由葫蘆島市中級人民法院牽頭，住建部門、物業企業代表共同參與的物業服務合同糾紛風險防控座談會上，三方圍繞“如何打破物業與業主之間的‘惡性循環’”這一個核心議題展開討論。
數據背后的物業困局
“2022至2024年，我市物業服務合同糾紛案件年均增長47.09%，占民事案件總量的22.94%，案件量呈逐年增加趨勢，三年案件量增加116.35%。”葫蘆島中院民一庭法官展示的一組數據，直觀揭示了當地物業糾紛的嚴峻態勢。
這些案件糾紛多為系列案，具有群體性特點，同時還呈現出幾個鮮明特點：訴訟主體上，絕大多數為物業公司起訴業主；爭議焦點上，主要集中在業主拒交物業費及滯納金；敗訴原因上，物業服務質量不達標、程序或合同合法性瑕疵、越權或侵權等問題突出。
案件中，物業企業抱怨業主拖欠費用，業主則指責物業企業服務縮水；業委會運作不規范導致合同效力存疑，物業企業又因收入減少進一步降低服務標準，這種“服務質量差—拒交物業費—服務再縮水”的惡性循環，讓物業與業主之間的矛盾成為沒有贏家的拉鋸戰，這也成為困擾基層社會治理的普遍難題。
糾紛根源的多維透視
葫蘆島中院通報的《物業服務合同糾紛風險防控報告》與住建部門的“物業投訴分析”不約而同地指向了幾個深層次問題。從合同訂立看，物業服務條款不透明、權責不清從一開始就埋下隱患；從合同履行看，服務質量與收費間的矛盾不斷激化；從業主自治看，業委會履職能力不足、運作不規范導致業主認可度低。而糾紛背后存在著雙向責任，部分物業企業確實存在“該干的活兒沒有干”“無權的事情要強管”等問題。一些業主對物業管理法律法規了解不足，以“未享受服務”為由拒交費用，甚至采取消極態度維權，使小問題演變成大矛盾。
多元共治的破題之道
座談會上，法院建議強化物業合同條款完善、強化服務監管、推動行業規范化、提升業主自治能力的優化糾紛解決機制。建議物業企業要以問題為鏡，強化法治思維，守法、合法、依法經營。提議構建“法院+住建+物業”常態化協作機制，以合作為橋構建解紛合力。
住建部門代表提出了更具系統性的思考。他們認為，物業糾紛治理需要多方協作：物業企業要提高服務意識和素質能力，轉變“管理者”思維；行政執法部門要進小區協助監管；相關部門要共同承擔社會公共責任。
這種多元共治的理念正是破解物業糾紛困局的關鍵。物業代表表示：“法院通過支付令、先行調解和申請強制執行等方式，幫助物業公司收回了拖欠物業費，特別是支付令的使用，實現了較好的回款率。”大家認識到，物業與業主應是服務與被服務的平等關系，只有構建起權責清晰、溝通順暢、監督有效的治理體系，才能實現良性互動。
記者手記
物業與業主的“雙向奔赴”，不僅需要法律規范與制度設計，更需要相互理解與信任重建。葫蘆島法院的探索給予我們啟示，只有各方相向而行，才能共同營造宜居、和諧、法治的社區環境，實現從“對立面”到“共同體”的轉變。唯有共建共治，方能共享共贏。