核心提示
購房是人生大事，簽訂商品房認購協議是購房過程中的關鍵法律環節。然而，實際履約過程中可能出現變數，如因個人需求變化、資金問題或其他客觀因素，購房者可能在簽訂完認購書后產生退房意向。商品房認購協議簽訂后能否要求退房？已付定金能否退還？
辦案人：周欣欣
職務：沈陽市沈北新區人民法院財落人民法庭副庭長
2023年9月8日，李某與開發商簽訂《商品房認購協議書》，約定李某認購開發商建設的某處房產并支付1萬元定金作為訂立商品房買賣合同的擔保，雙方于七日后簽署購房合同。認購書同時約定：“如因購房者原因未交納全部購房款或未辦理下來銀行貸款的，則本認購協議屆時自動解除，開發商無須通知購房者即有權另行出售該商品房，且開發商有權沒收定金，購房者對此無任何異議，需自行承擔因此遭受的全部損失。”李某以未成功辦理銀行貸款為由訴至法院，要求解除認購協議并返還定金1萬元，雙方因此產生糾紛。
庭審中，原告李某承認，其在繳納定金后發現案涉房屋為邊戶，遂不愿繼續購買，因此未辦理銀行貸款。經審查，我認為李某與開發商簽訂的《商品房認購協議書》內容合法，系雙方真實意思表示，具有法律約束力。協議已明確約定具體房屋的房間號、定金金額及案涉房屋位置，李某未舉證證明其在簽訂協議或達成購買意向時曾明確要求購買中間戶，再結合《商品房認購協議書》的約定及定金罰則相關規定，最終認定李某的主張缺乏法律依據，依法駁回其訴訟請求。
《中華人民共和國民法典》第五百八十六條，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。由此可見，定金是合同履行的擔保，具有擔保和懲罰性質。支付定金后，若支付方違約，定金不予退還；若收受方違約，需雙倍返還。本案中，李某支付定金后，雙方就房屋買賣達成初步合意。李某雖主張因其不知案涉房屋是邊戶而拒絕履約，但認購書中已明確載明具體房間號，其關于不知情的主張既不符合一般常理，亦與商品房交易習慣相悖。李某既未舉證證明簽約時不知房屋為邊戶，亦未證明其曾明確要求購買中間戶。本案系因李某個人原因拒絕履行合同，其行為已構成違約。根據《中華人民共和國民法典》第五百八十七條即定金罰則條款，違約方李某無權要求返還定金1萬元，其主張缺乏法律依據。
在此，我要提醒廣大購房者注意，購房是重大財產決策，務必慎重對待。在交付定金前，請充分了解房屋信息，仔細查看房屋的具體位置、周邊環境、戶型結構及配套設施，確保房屋符合自身需求和居住預期。因定金具有法律約束力，若支付后因個人原因反悔，可能面臨定金無法返還的法律后果。請避免因沖動或疏忽造成不必要的經濟損失，切實保障自身合法權益。