采集地：沈陽市中級人民法院
當事人：賈某、沈陽某房屋開發有限公司
記者手記：住房一怕漏水、二怕著火，尤其是買頂樓的業主最擔心的就是漏水。如果房子在保修期內出現漏水問題，但開發商一直沒修好，一直到房子過了5年保修期，接下來該由誰修呢？開發商還是業主自己？
買商品房時，一般都會約定對有防水要求的房間及外墻防滲漏，開發商有5年保修期。像上述提到的，因開發商一直沒有修好房子，等到過了5年保修期，這漏水的問題還得由開發商繼續維修。本期案例將給受屋頂漏水困擾的住戶指明維權方向，開發商再也不能用超過5年質量保修期來推脫責任了。
2008年10月16日，賈某購買了沈陽市大東區一處商品房，系頂層。從2009年入住，賈某就開始了與屋頂漏水的“漫長戰斗”。賈某每年都向小區的物業公司報修，可是屋頂漏水問題始終沒有得到徹底解決。
2012年賈某布置了一間兒童房，新買了衣柜、書柜和嬰兒床，結果都被屋頂漏水浸泡了。賈某忍無可忍，于2014年將房屋開發商告上法庭，要求開發商負責樓頂防水的徹底修復，并賠償屋內損失5000元。
沈陽某房屋開發有限公司辯稱，賈某于2009年9月20日辦理房屋入住手續，住宅質量保證書中記載房屋質量保修起始時間為2009年9月25日，其中屋面防水、有防水要求的房間及外墻防滲漏為5年保修期。賈某起訴時，已經超過了5年保修期，所以開發商不必再負維修責任。超過質保期的房屋問題可以啟動維修基金予以維修。
賈某反駁說，他自從入住起，房屋頂棚就開始出現漏水現象，他及時上報開發公司的客服部，但漏水問題始終未給予解決，物業公司也多次就房屋頂棚漏水問題與開發公司領導協商解決辦理，但一直未給予處理。開發商沒有維修好，應不受5年質保期約束。
法院審理認為，賈某所購買的房屋于2009年9月20日辦理入住，從2009年開始幾次就頂棚漏水問題向小區物業公司報修，開發商曾于2012年、2013年派人維修，但是上述質量問題仍然存在。賈某是在房屋保修期5年內提出對房屋質量問題予以維修的，但因開發商沒有維修好，不能算作超過質保期5年。因此，開發商所述房屋已過保修期限沒有事實依據，其應對賈某房屋頂棚漏水的質量問題予以徹底維修。
法官與當事人共同勘察現場，結合現場損失的具體情況，以及購置相關物品的票據等，酌情對損失數額認定為4500元。法院判決沈陽某房屋開發有限公司對賈某房屋頂層漏水等質量問題徹底維修，賠償房屋漏水損失4500元。
辦案法官說，根據國務院制定的《建設工程質量管理條例》第四十條規定：“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年……其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”
房地產開發企業應在保修范圍和保修期限內承擔商品房的質量保修責任，該保修責任的完成應以商品房質量瑕疵維修達至相關國家驗收標準為前提，若僅以質量保修期是否屆滿為認定標準則有違房屋保修制度的本意。本案中，開發商的質量保修責任并未完成，即使質量保修期已經屆滿，開發商仍應承擔質量保修責任。如果是在質保期外，房屋的中、大修一般需要啟動維修基金，需要業主委員會的授權，物業要盡協調溝通的義務。