案情簡介
匡某某為某村村民，夏某系城市居民。2003年，經村委會同意，由村會計代筆，匡某某的父親以其名義與夏某簽訂《私房交易契約書》，將匡某某的3間磚木房賣給夏某，并明確了宅基地四至。2018年，匡某某將夏某訴至法院，請求確認雙方簽訂的《私房交易契約書》無效，夏某返還相關房屋土地。一審法院于2020年作出判決：《私房交易契約書》無效，夏某返還相關房屋土地，匡某某返還夏某購房款2萬元及利息。
夏某不服，上訴至二審法院，庭審中，根據《資產評估報告》意見：該處房屋及附屬物、其他地上物及土地價值為16萬余元；夏某新建、改建、翻建部分等價值2萬余元，以上合計為18萬余元。
二審法院認為，民事主體從事民事活動，應遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。夏某在購買案涉房屋時，國家還尚未出臺城鎮居民不能購買農村房屋的強制性規定，即夏某在合同訂立時屬善意，事后夏某不但取得了案涉房屋的契證，還取得了該宅基地的使用權證，并基于對合同有效的確信一直在案涉房屋內居住15年有余。其間，居住在同村的匡某某從未提出過異議，后匡某某違反誠實信用原則提起合同無效之訴，亦存在過錯。
參考《資產評估報告》的評估意見，夏某新建、改建、翻建部分等價值2萬余元應全部由匡某某給予補償。涉案房屋及附屬物、其他地上物及土地價值為16萬余元，在扣減購房款2萬元的基礎上，匡某某應賠償原告案涉房屋90%的增值部分損失12萬余元，其余10%的增值部分因夏某自身過錯，依法由夏某自行承擔。綜上，匡某某共計給付夏某15萬余元。
解析案情
王旌棘表示，對于夏某信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值所獲利益、買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。
從司法審判實踐來看，此種情況下，買受人可獲得的賠償為：原購房款+房屋升值部分[（評估房地產價值-原購買價款）×出賣人過錯比例]。在此公式下，主要探討出賣人的過錯比例，那么，如何認定出賣人的過錯比例，需要考慮以下幾個因素：
雙方的主觀惡意。當出賣人主動提起訴訟，以獲取土地升值利益為主要目的的情況下，因有悖誠實信用原則且目的不純，法院會偏向于認定出賣人責任更大。時間跨度。通常來說，買賣房屋的時間越久遠，時間跨度越大，出賣人的過錯越大。雙方獲利情況。在房價大幅上漲、確認無效后出賣人獲得的利益顯著增加的情況下，認定出賣人過錯更大。是否存在增加房屋價值的行為。在買受人對房屋進行了加建、改建等提升房屋價值的情況下，法院偏向于認定出賣人過錯更大。
法官提醒
新民市人民法院大民屯人民法庭庭長 王旌棘
根據我國相關土地管理的法律規定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。
目前農村私房買賣情況較多，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規明確禁止的。
宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，轉讓私有房屋將導致宅基地使用權的非法流轉，因此，將農村私有房屋賣給非本村集體經濟組織成員應當認定無效。